Banesat në Shkup, si tregu dominues dhe kryesor në vend, kanë parë rritje të ndjeshme të çmimeve këtë vit. Indeksi i çmimeve të banesave i Bankës Popullore tregon se në tremujorin e parë të vitit 2025 çmimet u rritën me 7.2 për qind në bazë tremujore, ndërsa rritja vjetore ishte 19.4 për qind.
Sa për krahasim, në tremujorin e parë të vitit të kaluar, çmimet e banesave u rritën me 4.7 për qind në vit dhe shënuan një rënie prej 0.8 për qind në të njëjtin tremujor. Kjo rënie ishte e para pas një periudhe të gjatë rritjeje dhe e vetmja rënie prej një për qind në tremujorin e tretë të vitit 2020.
Megjithatë, këto trende nuk zgjasin shumë. Në tremujorin e dytë të vitit 2024, banesat panë një rritje të çmimeve prej 11.5 për qind në vit dhe 8.2 për qind në këtë tremujor. Në tremujorin e tretë pasues, rritja vjetore ishte tetë për qind, dhe rënia tremujore ishte 0.3 për qind. Kjo u tejkalua më vonë nga një rritje prej 3.3 për qind në tremujor dhe 10.6 për qind në vit në tremujorin e katërt.
Në Shkup vështirë se mund të gjendet banesë e vjetër nën 1000 euro metër katror, ndërsa çmimet kalojnë 1.500-2.000 dhe madje 3.000 euro, për banesat e reja. Ish ministri i financave, Kiril Minoski, reagoi me një propozim drejtuar Qeverisë të shqyrtojë mundësinë e rregullimit të marzheve në sektorin e ndërtimit për të parandaluar rritjet e pakontrolluara të çmimeve.
“Në suaza afat shkurtra, shteti mund të ndërhyjë në një mënyrë që do ta rrisë atë, duke futur praktika për të kufizuar marzhet në ndërtimin e banesave të reja për një periudhë të caktuar kohore, derisa çmimi të stabilizohet, ngjashëm me shembullin e përdorur në Francë ku ka një ngrirje të përkohshme të çmimeve të shërbimeve të ndërtimit dhe shërbimeve. Mendoj se ai është një nga modelet”, tha Minoski.
Minoski beson se mund të përdoren shembuj nga shumë vende evropiane, por në vendin tonë, përmes ndryshimeve ligjore, mund të marrim shembullin e Ligjit për Praktikat e Padrejta Tregtare, i cili aktualisht vlen vetëm për produktet ushqimore dhe bujqësore.
Për më tepër, tregu i pasurive të patundshme në Shkup duket se shkon kundër çdo logjike ekonomike – edhe pse numri i shpalljeve të apartamenteve në shitje po rritet, çmimet vazhdojnë të rriten ndjeshëm. Nga ana tjetër, shitjet ngadalësohen për të tretin vit radhazi, por çmimet janë ende të larta. Analiza e agjencisë së patundshmërive Level tregon se faktorët kryesorë për një rënie të mundshme të çmimit janë rritja e ofertës së banesave, rënia e kërkesës, ulja e çmimeve të materialeve, investimi në një banesë jep një kthim të ulët (4.8% në vit) ku për bazë merret qiraja vjetore prej 4800 euro apo 400 euro në muaj karshi blerjes të vlefshme 100 mijë euro, si dhe pasiguria ekonomike dhe recesioni i mundshëm global.
Për më tepër shtojnë se faktorët për ngecje ose rritje të mëtejshme janë kostot në rritje të punës, problemi me licencat për kompanitë e ndërtimit, kërkesë e qëndrueshme për vende tërheqëse, rritje e shërbimeve komunale dhe ndërtim i kufizuar në disa komuna, blerja e banesave “për investim” dhe ruajtja e vlerës, strategjitë e firmave të ndërtimit dhe sjellja oligopolitike si dhe rënie e mëtejshme e normave të interesit.
Gjithashtu, askush nuk do të priste që me rritjen e ofertës – gjithnjë e më shumë apartamente të pa shitura dhe njësi të ndërtuara rishtas apo çmimet do të vazhdonin të rriteshin. Në kundërshtim me rregullat e tregut, situata aktuale krijon iluzionin se ka kërkesë të pafundme. Rritja e numrit të banesave të ndërtuara rishtas: Vetëm në periudhën 2020–2023, u lëshuan leje ndërtimi për 33.023 banesa, gjysma e të cilave në Shkup. Kjo do të thotë një fluks i madh banesash të reja në treg. Vetëm në tetor 2024, komunat miratuan ndërtimin e 913 banesave të reja (me mbi 81 mijë m² sipërfaqe të shfrytëzueshme). Ky trend sugjeron një rritje të mëtejshme të ofertës deri në vitin 2025.
Nga ana tjetër, kemi edhe rritje të numrit të banesave dhe reklamave, ku numrat tregojnë se ka mijëra banesa bosh ose të pa shitura në Shkup. Regjistrimi i vitit 2021 tregoi se pothuajse 37 për qind e banesave në vend (mbi 307 mijë) nuk kanë banorë, dhe në Shkup rreth 60.000 banesa janë të regjistruara si të zbrazëta. Disa prej tyre janë me mobilje të vjetra, por një pjesë e konsiderueshme janë ndërtesa të reja që qëndrojnë bosh – ose duke pritur blerës, ose pronarët nuk po i japin me qira. Në terren, agjencitë e pasurive të patundshme po dëshmojnë se shpalljet e shitjeve po grumbullohen, veçanërisht për banesat në periferi dhe komplekset më të mëdha banesore. Faqet e reklamave online po shohin një rritje të vazhdueshme të njoftimeve për banesa në shitje, që do të thotë se oferta tejkalon kërkesën. E gjithë kjo udhëzon dhe tregon se situata aktuale nuk është e qëndrueshme.
Gjithashtu ulja e numrit të popullatës dhe e martesave të reja duhet të ndikojë në uljen e kërkesës së banesave.
Faktor pengues për uljen e çmimeve sipas analizës janë rritjet e kostos së fuqisë punëtore si trend që nuk po ndalet , rritja e pagës minimale dhe mesatare, vendimi i fundit i dikasterit të transportit për marrjen e licencave për mbi 470 firma apo 15 për qind e tyre që mund të shkaktojë ngecje në ndërtim me deficit artificial në treg si dhe kërkesa stabile për banesat në lokacione atraktive.
Të gjitha këto aspekte të lartpërmendura si dhe kultura e investimit në “banesa të dyta, të treta”, njohuritë e pamjaftueshme financiare për investime të tjera, frika nga inflacioni dhe rregullimi relativisht i lirshëm – kontribuojnë në mbajtjen e çmimeve më të larta nga sa do të ishin në kushte thjesht tregu. Tregu i banesave në vendin tonë nuk është vetëm një kategori ekonomike, por edhe sociologjike. Zotërimi i pasurive të patundshme konsiderohet i bazuar në status dhe financiarisht i mençur, ndonjëherë edhe kur numrat thonë të kundërtën. Ky është një faktor i rëndësishëm pse korrigjimi i çmimeve (nëse do të ketë) ka të ngjarë të jetë gradual, pasi duhet kohë për të ndryshuar këtë mendësi kolektive ose për të shteruar kapitalin që qarkullon në tregun e pasurive të patundshme. Kompanitë që operojnë në Shkup shpesh kanë kapital të fortë dhe nuk detyrohen të shesin shpejt dhe me çdo çmim. Në vend të kësaj, ata praktikojnë një strategji të mbajtjes së çmimeve të larta dhe pritjes së një blerësi që do të paguajë. Edhe nëse shitjet janë më të ngadalta, ato rrallëherë drejtohen në një ulje të ndjeshme të ritmeve, pasi kjo do të krijonte një precedent dhe do të zhvlerësonte banesat e shitura. Kjo disiplinë çmimesh (disa do të thoshin një marrëveshje joformale midis investitorëve për të mos ulur çmimet e njëri-tjetrit) mban një “nivel minimal” që nuk mund të shkelet. Kjo nënkupton që tregu nuk është plotësisht konkurrues. Shitësit kanë fuqinë për të diktuar çmimin deri në një farë mase.
Përveç ruajtjes së çmimeve, disa kompani ndërtimi zbatojnë strategji që kontribuojnë drejtpërdrejt në ruajtjen ose edhe rritjen e çmimeve. Ndër praktikat më të zakonshme është lëshimi i kontrolluar i banesave në shitje (i ashtuquajturi “përgjimi”), pra nxjerrja graduale e disa njësive në treg për të shmangur presionin për të ulur çmimin. Në vend që të ofrojnë 50 banesa njëherësh, investitorët po listojnë 5 ose 10 dhe po presin që ato të shiten me një çmim “të dëshirueshëm” përpara se të nxjerrin një grup të ri.
Mund ta shihni vetë këtë praktikë, përpiquni të gjeni banesa të reja në Shkup që janë gati për t’u zhvendosur menjëherë. Ajo që do të arrini të gjeni janë banesa në ndërtim e sipër ose, në rastin më të mirë, banesa të përdorura tashmë në ndërtesa të reja.
Nuk duhet anashkaluar edhe investimin si në tërë Ballkanin e parave me prejardhje të dyshimtë në ndërtime dhe tregun e patundshmërive.
Një raport nga Iniciativa Globale kundër Krimit të Organizuar pohon se pjesa më e madhe e kapitalit të fituar në mënyrë të paligjshme në rajon rrjedh në ndërtim dhe pasuri të patundshme, si dhe në lojërat e fatit dhe turizëm. Arsyeja – nëpërmjet ndërtimit ose blerjes së apartamenteve, sasi të mëdha parash “të zeza” mund të shndërrohen në pronë të ligjshme. Maqedonia nuk bën përjashtim.
Tregu po përballet me rritje të ofertës, një rënie të dukshme të kërkesës reale, materiale ndërtimi më të lira dhe rritje të jofitimprurshmërisë së banesës si investim. Është pikërisht marrëdhënia midis ofertës dhe kërkesës – mekanizmi bazë i tregut – që po anon gjithnjë e më shumë drejt presionit në rënie. Nëse kjo dinamikë vazhdon, çmimet e banesave do të duhet të përshtaten. Pyetja nuk është më nëse ato do të bien, por kur dhe me çfarë çmimi. /Koha/
