PROF.DR.ARBEN MALAJ
Çmimet e pronave të paluajtshme po rriten edhe për shkak të rritjes së kërkesës që vjen edhe nga burime informale, madje edhe kriminale. Qeveria, duhet të pranojmë se edhe paratë e krimit po investohen edhe në tregun e pasurive të paluajtshme.
Kjo ndodh edhe në vendet e konsoliduara. Por pesha e parave informale dhe kriminale në vendet e zhvilluara nuk është tronditëse në ekonomi, nuk dominon tregjet dhe nuk keq influencon politikën.
Çmimet e pasurive të paluajtshme rriten edhe për shkak të rritjes së taksave të bashkive apo të qeverisë, pasi taksat janë pjesë e shpenzimeve dhe jo zbritje nga fitimi. Si pjesë e shpenzimeve, ato paguhen nga blerësit e këtyre pasurive. Mungon kultura ekonomike kur deklarohet se me taksa të larta për ndërtesat taksohen më shumë pronarët.
Nëse doni të taksoni më shumë pronarët e kompanive ndërtuese, rrisni përkohësisht taksën mbi fitimet nga shitja e pasurive të paluajtshme, jo për individët kur shesin një pronë, por për kompanitë e ndërtimit. Kërkesa për mallra dhe shërbime rritet sepse nëse vijnë 10 milionë turistë. Prodhimi vendës i mallrave dhe shërbimeve nuk mund t’i përballojë dot kërkesat e tyre për strehim, mallra dhe shërbime. Kjo, pasi pjesa më e madhe e mallrave vijnë nga importi. Kjo rrezikon inflacion të lartë dhe fuqi më të ulët blerëse për shqiptarët. Kjo na çon në paralajmërimin se Shqipëria do të bëhet më e shtrenjtë dhe shtresa e mesme dhe pjesa tjetër e shoqërisë do të varfërohen.
Shqiptarët duhet të ndihmohen për të ndërtuar dhe investuar në biznese të vogla dhe të mesme dhe në prona të paluajtshme me kredi të buta dhe subvencione edhe nga BE. Kriza e vitit 2008 tregoi se italianët dhe grekët amortizuan pasojat e krizës së rëndë, (ku papunësia mesatare arriti deri në 25% dhe papunësia tek të rinjtë deri në 46%), edhe nga të ardhurat dytësore në përgjithësi dhe kryesisht nga të ardhurat nga pasuritë e paluajtshme të dhëna me qira. Italianët dhe grekët i zbutën pasojat e krizës së rëndë sepse sipas studimeve italianët ishin 500% më të pasur se shteti, sepse Italia kishte borxhe shumë të larta dhe qytetaret kishin të ardhura dytësore.
Grekët ishin gjithashtu 400% më të pasur se shteti sepse Greqia kishte borxhe deri në 275% të GDP-së, por edhe sepse grekët kanë të ardhura dytësore. Dje pronari i hotelit “Ali Pasha” në Janinë më shpjegoi se e kishte ndërtuar hotelin edhe me burime financiare, grant nga BE. Të gjithë hotelet në zonat bregdetare të Mesdheut në vendet e BE-së janë ndihmuar me bashkëfinancim dhe grante nga BE-ja. Ndërsa shqiptarët po i bëjnë të gjitha investimet kryesisht me burimet e tyre dhe kredi me kushte tregtare. Në disa vende evropiane, qeveritë “imponojnë” bankat tregtare të ofrojnë kredi për strehim me një tavan të sipërm të interesave bankare për shembull jo më shumë se 4%. Shqiptarët po marrin kredi për strehim me interesa që luhaten sipas tregut, kryesisht në euro.
Kjo e bën më të vështirë dhe më të shtrenjtë blerjen e një shtëpie. Shqiptarët duhet të ndihmohen dhe lehtësohen për të rritur investimet në pronat e paluajtshme, si për bizneset në fushën e turizmit, ashtu edhe për investimet në qiradhënie. Shqipëria duhet të jetë një vend tërheqës për të blerë dhe për të pushuar, jo vetëm apo kryesisht për të huajt.
Pritja për të arritur stabilitetin e financave publike jo nga kontrolli i rreptë i produktivitetit të shpenzimeve dhe investimeve publike, por nga taksimi që në hapat e parë të shqiptarëve që investojnë në pasuri të paluajtshme për bizneset e vogla dhe investimet financiare – nuk është e qëndrueshme dhe godet më shumë klasën e mesme dhe të varfrit. Duhet dalluar një shtëpi për strehim personal dhe një shtëpi si investim financiar. Pra, në vend që shqiptarët të blejnë bono apo obligacione thesari–ata mund të investojnë në pasuri të patundshme dhe i japin me qira.
Në këtë rast, norma e fitimit në pasuri të paluajtshme është rreth 300% më e lartë se investimi në instrumente të borxhit publik. Sigurisht, blerja e pasurive të paluajtshme, si çdo investim, ka rreziqet e veta. Një prej të cilave është shitja e pasurive të paluajtshme me momente pasigurie/paniku nga zhvillimet në tregjet e paluajtshme. Kujdes nga manipuluesit e tregut financiar që keqpërdorin avantazhet e rrjeteve sociale.
Ata mund të ushqejnë një panik për rënien e çmimeve. ju frikësoheni dhe vraponi për të shitur shtëpitë duke menduar se do të shpëtoni nga humbjet nga rënia drastike e çmimeve të pasurive të patundshme. Si ju mendojnë dhe vrapojnë njëkohësisht qindra e mijëra të tjerë. Në këtë rast, oferta për shitje rritet – numri i blerësve potencial zvogëlohet, sepse fitimi nga pasuria e paluajtshme ka rënë.
Kjo sjell situatën ku çmimet e shtëpive bien në mënyrë dramatike. Pikërisht në këtë moment përfitojnë ata që kanë para CASH, sepse blejnë me çmime dukshëm të ulura. Fitojnë sidomos manipuluesit e tregjeve të pasurive të paluajtshme, sepse ata blejnë kur çmimet bien ndjeshëm dhe shesin kur çmimet rriten ndjeshëm.
Rreziku tjetër është blerja e pasurive të patundshme me burime të huazuara. Në vitin 2008, ishin bankat në SHBA që iu luteshin klientëve të tyre të merrnin kredi për shtëpitë e tyre të dyta ose të treta. Bile bankierët paguheshin me bonus nga volumi i “shitjeve të kredive” pavarësisht nga cilësia e kredive të dhëna.
Kjo ndodh sepse sipas tyre, çmimet e fryra ishin rritur dhe vlera e shtëpive të tyre ishte rritur. Kështu që pjesa e borxhit të kredisë ishte më e vogël në krahasim me rritja e vlerës së shtëpive. Pra, huamarrësi ka rritje të kufirit potencial të marrjes së kredisë, ai mund të marrë kredi për një shtëpi të dytë. Pra, huamarrësit në optimizmin e tyre euforik mendonin se me qiranë e shtëpive do të shlyenin më lehtë kreditë e të dyja shtëpive.
Rreziku më i madh është euforia e fitimeve të shpejta dhe të mëdha. Duke blerë shtëpi në momente euforie nga një numër gjithnjë e më i madh blerësish potencial, ju rritni kërkesën, e cila natyrshëm rrit çmimet e pasurive të patundshme. Kjo, pasi oferta bazohet në ekonominë reale të sektorit të ndërtimit, ndërkohë që kërkesa është fryrë nga manovrat financiare. Kur kërkesa rritet më shpejt se sa rriten ofertat e pasurive të patundshme, çmimet e pasurive të patundshme “fluturojnë”. Nëse kërkesa vazhdon të rritet, çmimet e pasurive të patundshme mund të rriten shumë shpejt dhe në nivele të frikshme.
Në këtë moment shfaqen flluska të çmimeve të pasurive të paluajtshme, të cilat fryhen nga blerjet disa herë më të mëdha se oferta. Fatkeqësisht, shumë nga blerjet e reja janë financuar nga rritja e huamarrjes me kushte “të buta” apo edhe huamarrje nga individë të tjerë. Para krizës 2008, një shqiptar në Florida SHBA, i cili kishte një biznes modest picerie, bleu tri shtëpi me kredi, me idenë se kredia është e butë, por ishte me terma luhatëse. Sipas euforisë së tyre, çmimet do të vazhdojnë të rriten dhe dy prej shtëpive do t’i shiste me më shumë fitim.
Flluskat e pasurive të paluajtshme të fryra artificialisht nga flukset euforike të pritshme të fitimeve të larta, herët a vonë shpërthejnë duke fshirë miliona/miliarda investime në tregjet e pasurive të paluajtshme. Këshilla që jepet në këto raste është se “paratë nuk rriten në pemë”. Pra, investimet e gabuara në pasuri të paluajtshme mund të prodhojnë jo rritje të të ardhurave, por rritje të varfërisë.
Shumë viktima njerëzore që humbasin gjithçka, rezultojnë në varfëri ekstreme. Rritja e taksave në çdo fazë të zhvillimit të pasurive të paluajtshme dhe sidomos në këtë fazë të (mos)zhvillimit të lirë të tregjeve, nga pikëpamja ekonomike prodhon varfëri, nga pikëpamja sociale është e pamoralshme dhe nga, dhe në aspektin politik është shpërthyese.
