Përmbledhje:
– Qytetarët paguajnë çmime të larta për apartamentet në ndërtesat e reja, dhe në shumë prej tyre ata kanë mure të lagështa, të mykura, ventilim të dobët, garazhe pa qasje. Ata nuk kanë ku të ankohen përveçse te vetë investitorët, nga vullneti i të cilëve varet nëse do t’i rregullojnë mangësitë.
– Asnjë institucion, shtetëror apo bashkiak, nuk është përgjegjës për kontrollin e cilësisë së apartamenteve. –
– Ata duhet të kontrollojnë kompanitë e mbikëqyrjes, të cilat vetë investitorët i punësojnë. Por shpesh ky është kontroll vetëm në letër, thotë arkitekti Nikolla Vellkovski.
– Nga korriku deri në shtator 2025, u shitën pasuri të paluajtshme me vlerë totale prej 305 milionë eurosh.
Tubat po shpërthejnë, elementët në kuzhinë janë mykur disa herë për shkak të lagështisë, për shkak të lidhjeve të dobëta të ventilimit gjatë gatimit në një apartament, ka erë në një apartament tjetër… Banori i Shkupit, Atanas J., i ka këto probleme edhe nëntë vjet pasi bleu një apartament në një nga komplekset e ndërtesave në rrugën “Makedonska vojska” në komunën Gjorce Petrov të Shkupit.
“Kur pikoi sipër nesh, bëri rrëmujë – kuzhina u bë e papërdorshme, madje edhe soba u prish, na u desh ta lyenim përsëri me gëlqere. Garazhi, i cili është në katin -1, përmbytet plotësisht sa herë që bie shi. Hyrja përpara ndërtesës është bërë aq keq sa uji mblidhet pikërisht këtu. Nuk ka izolim akustik, mund t’i dëgjojmë fqinjët tanë sikur të ishin ulur në dhomën tonë të ndenjes edhe kur flasin me zë të ulët”, thotë Atanas për Radion Evropa e Lirë (REL).
Çmimi i apartamenteve në ndërtesat e reja në komunat më tërheqëse të Shkupit tejkalon 2,500 euro për metër katror dhe është tashmë i krahasueshëm me çmimet në qytetet evropiane. Çmimi mesatar për metër katror në Selanik është 3,270 euro, në Riga në Letoni është 2,720 euro, në Dortmund në Gjermani është 2,700 euro, sipas bazës së të dhënave online në faqen e internetit Numbeo.com.
Çmimi më i lartë për metër katror i arritur në Shkup është 189,231 denarë (280,000 euro) për një apartament prej 91 metrash katrorë në komunën Qendër, sipas raportit të fundit të Regjistrit të Çmimeve dhe Qirave të Agjencisë së Kadastrës për tremujorin e tretë të vitit 2025 (1 korrik – 30 shtator).
Ose, 3076 euro për metër katror.
Atanas thotë se ndërtesa është ndërtuar nga dy investitorë – njëri për katet tek dhe tjetri për katet çift. Epo, aty ku ka një kuzhinë në një kat, një banjo është ndërtuar në katin tjetër sipër saj – kur shpërthejnë tubat, uji nga banjot derdhet në kuzhina.
Monika Mladenović po përballet gjithashtu me probleme të ngjashme, pasi është zhvendosur në një ndërtesë të re në lagjen Taftalidë në vitin 2023. Ajo e bleu apartamentin dy vjet më parë, për 1,250 euro për metër katror.
“Një javë pasi u zhvendosëm, kuzhina dhe banjo u përmbytën. Nuk mundëm të varnim një televizor në mur sepse kishte tulla të kuqe të zhveshura nën pllaka gipsi, as llaç, asgjë. Ventilimi nuk funksionon. Nuk kishim një akt pronësie për një kohë të gjatë dhe marrëveshja e blerjes dhe shitjes për apartamentin u bë vetëm pasi morëm aktin e pronësisë. Ende ka shufra hekuri të varura në parking, nuk është e sigurt”, tha Mladenoviq për Radion Evropa e Lirë.
Në anën tjetër të qytetit, në lagjen Novo Lisiće, banorja e Shkupit, Marija Najdova, mbledh ujin nga banjoja pas çdo dushi, sepse ai rrjedh prapa në vend që të shkojë në sifon.
“Uji nuk ishte lidhur ende me ndërtesën dhe banjot ishin ndërtuar. Problemi është sepse ‘rënia’ e ujit nuk është prekur. U ankuam, erdhën mjeshtrat, ngjitën pllakat sipër dhe është përsëri e njëjta gjë”, thotë Najdova, e cila gjithashtu u zhvendos në një ndërtesë të re.
Probleme të ngjashme gjenden në shumicën e ndërtesave të reja, vlerëson arkitekti Nikolla Velkovski, ish-arkitekt kryesor i Shkupit dhe ish-president i Dhomës së Ndërtimit.
Sipas tij, 80 përqind e investitorëve privatë nuk janë kompani ndërtimi, por njerëz që nuk janë fare në sektor; ata ndërtojnë një herë ose më së shumti disa herë, në varësi të sa lokacioneve marrin, kanë biznese të tjera dhe interesi i tyre përfundimtar është fitimi.
“Mendoj se ndërtesat e reja janë të besueshme për sa i përket statikës, por gjithçka tjetër është e sheshtë dhe me cilësi të dobët. Duket bukur për syrin, e paraqesin bukur, por blerësi do t’i shohë të metat më vonë. Cilësia është në nivelin më të ulët që mund të ekzistojë”, tha Velkovski për Radion Evropa e Lirë.
Sipas tij, problemi lind në hapin e parë: përgatitjen e një projekti.
“Ajo që ka rëndësi për ta nuk është kush e di, por kush është më i lirë. Kontraktorët shumë shpesh nuk janë kontraktorë klasikë, por grupe zejtarësh me të cilët nuk ka inxhinier për të kontrolluar cilësinë e punës. Mbikëqyrja është kryesisht me çmim fiks; ata do t’i ngarkojnë dikujt të shkruajë një raport teknik në fund, dhe gjatë ndërtimit nuk gjendet askund. Blerësit mashtrohen; në letër ka mbikëqyrje dhe gjithçka që nevojitet, por në praktikë nuk është aty”, thotë ai.
Mangësitë në cilësinë e ndërtimit janë një tregues i një problemi më të gjerë në ndërtimin e banesave, thotë Organizata për Strehim dhe Qiramarrës (ODS), një organizatë e shoqërisë civile që punon për strehim të përballueshëm dhe të denjë dhe për mbrojtjen e të drejtave civile.
“Këto janë pasojat e ndërtimit të shpejtë dhe me cilësi të dobët, kontrollit të pamjaftueshëm të fazave të ndërtimit dhe përdorimit të materialeve me cilësi të ulët. Këto probleme më shpesh tregojnë dështime sistemike në projektimin dhe ndërtimin e ndërtesës. Një problem shtesë është se qytetarët shpesh nuk kanë kontrata mjaftueshëm të qarta, nuk janë të informuar për të drejtat e tyre ose nuk kanë mekanizma për mbrojtje efektive, kështu që në praktikë ata kanë vështirësi në marrjen e riparimeve ose kompensimit. Kjo krijon një ndjenjë pafuqie dhe mosbesimi në sistem”, thotë organizata.
RFE/RL pyeti disa investitorë privatë që ofrojnë apartamente për shitje në ndërtesa tashmë të ndërtuara ose në ndërtim e sipër për mendimin e tyre mbi cilësinë e ndërtesave, por asnjëri prej tyre nuk donte të jepte një deklaratë.
Arkitekti Velkoski, nga ana tjetër, beson se ka blerës për apartamentet pavarësisht çmimit, sepse investimi në pasuri të paluajtshme ende konsiderohet një nga investimet më të sigurta.
Pasiguria në lidhje me cilësinë e materialeve ishte arsyeja që Ivan M., nga Shkupi, të zhvendosej në një apartament të vjetër. Fillimisht ai kërkoi një të ri, por investitorët e ndërtesës i thanë se periudha e garancisë për apartamentet ose materialet e instaluara në to është zakonisht dy deri në tre vjet.
“Duhet të jetoj në atë apartament për dekada, dhe pas meje, ndoshta edhe fëmijët e mi. Çfarë periudhe garancie janë dy vjet? Ka më shumë garanci për një televizor”, thotë Ivani.
Prandaj, pas muajsh duke parë të reja, ai më në fund bleu një apartament në një ndërtesë në Bulevardin “ASNOM”, të ndërtuar midis viteve 1985–1990 nga kompani ndërtimi të njohura në atë kohë. Ai thotë se është gati të investojë më shumë për ta rinovuar atë, por që të paktën do të dijë se çfarë do të vendosë në të.
Pa kontroll të cilësisë, blerësit lihen në mëshirë të fatit.
Sipas ligjeve, kontrolli i ndërtimit kryhet nga disa institucione.
Ministria e Transportit dhe Komunikacionit është përgjegjëse për rregulloret ligjore; kontrolli i drejtpërdrejtë i ndërtimit mbetet në nivel lokal. Komunat lëshojnë leje ndërtimi dhe monitorojnë nëse po respektohen afatet e ndërtimit, sipas Ligjit për Ndërtimin.
Megjithatë, inspektorët e ndërtimit nuk janë kompetentë për të kontrolluar cilësinë e apartamenteve. Kjo bëhet nga kompanitë e mbikëqyrjes që investitori i punëson vetë, megjithëse mbikëqyrja duhet të jetë e pavarur nga kompania që ndërton.
Ose, ai që ndërton vendos se kush do ta kontrollojë atë.
Nga korriku deri në shtator 2025, më shumë apartamente të shitura ishin në komunën Qendër të Shkupit (611), sipas Regjistrit të Çmimeve dhe Qirave të Pasurive të Paluajtshme. Aerodromi vjen pas me 515 dhe Karposhi me 440 transaksione për blerjen dhe shitjen e apartamenteve.
“Komuna nuk është kompetente për të përcaktuar cilësinë e apartamenteve të përfunduara; kjo rregullohet me një marrëveshje midis kontraktorit (investitorit) dhe klientit”, na u përgjigj komuna Qendër.
Dejan Miteski, kryetar i komunës së Aerodromit, thotë se në biseda joformale ka marrë edhe ankesa nga bashkëqytetarët, por se komuna nuk ka juridiksion në atë fushë.
“Deri në vitin 2005, bashkitë mbikëqyrnin ndërtesat e kategorisë së dytë dhe lëshonin leje përdorimi. Pastaj kjo ndryshoi dhe tani nuk është kështu. Ndoshta kjo dispozitë duhet të rikthehet”, thotë Miteski për Radion Evropa e Lirë.
Çdo ndërtesë duhet të ketë një kompani të zgjedhur që është menaxher i licencuar i ndërtesave të banimit. Aktualisht, ka 62 kompani të tilla me licenca. Por edhe duart e tyre janë të lidhura.
“Ka reagime edhe këtu, janë të shumta. Shumë ndërtesa nuk kanë rrjete hidranti dhe fikëse zjarri. Një qytetar bleu një garazh, por nuk ka hapje për të hyrë në garazh. Ose vendet e parkimit u ndërtuan në shina, kështu që nuk ka qasje në to. Ose, një investitor shiti edhe zonat e përbashkëta në ndërtesë. Nëse ndërtesa është brenda periudhës së garancisë, ne i drejtohemi investitorit dhe ka ndërmjetësim, negociata… Por, pasi ai dorëzon çelësat, përgjegjësia e investitorit duket se mbaron”, na tha menaxheri i një kompanie të tillë.
Në vend ekziston edhe një Komision Rregullator i Strehimit, por as ai nuk është përgjegjës për kontrollin e cilësisë së apartamenteve të ndërtuara rishtas.
Ankesat janë një rrugë pa krye; qytetarët shpesh ia dalin vetë.
Pasi panë se nuk kishte rrugëdalje, Atanas nga Gjorce Petrov, për çfarëdo mbrojtjeje që mund të merrte, nuk kishte zgjidhje tjetër veçse të paguante sigurim vjetor në një kompani sigurimi. Pas njërit prej dëmeve të shumta, ai mori 30,000 denarë nga sigurimi.
Nga ana tjetër, Monika Mladenović nga Taftalixhja, pas konflikteve të shumta dhe të stuhishme me investitorin, u përpoq të ankohej në bashki. Ata e dërguan të plotësonte një formular, u konsultua me një avokat dhe u tërhoq kur kuptoi se do të hynte në një procedurë të gjatë dhe të kushtueshme gjyqësore.
“Në fund, vendosa të rregulloja atë që mund të rregullohej dhe të kujdesesha për shëndetin tim”, tregon Monika, duke përshkruar përvojën e saj të vështirë.
Nga ana tjetër, arkitekti Velkovski i bën apel shtetit dhe bashkive të marrin masa dhe të forcojnë kontrollet, sepse shitja e apartamenteve me cilësi të ulët po bëhet një fenomen masiv.
Nga korriku deri në shtator 2025, pasuri të paluajtshme u shitën me një vlerë totale prej 305 milionë eurosh, sipas raportit të fundit tremujor në Regjistrin e Çmimeve dhe Qirave.
Numri më i madh i blerjeve të pasurive të paluajtshme – një e treta e totalit – janë blerje dhe shitje apartamentesh.
Ky raport gjithashtu tregon se 26,463 fletë paraprake shënimi janë regjistruar në Agjencinë e Kadastrës së Pasurive të Paluajtshme, duke treguar se kaq shumë ndërtesa po ndërtohen dhe së shpejti do të jenë në tregun e pasurive të paluajtshme.
